Résidence principale, secondaire ou investissement locatif

La plupart des acheteurs francophones savent déjà, avant de chercher, à quel usage ils destinent leur bien. Ce qui change souvent en cours de route, c’est la suite : un pied-à-terre qu’on décide finalement de louer quelques semaines par an, ou un investissement locatif dont on envisage de faire sa résidence principale cinq ans plus tard. En Espagne, chaque statut a des implications fiscales, administratives et réglementaires distinctes. Et chaque changement de statut en a d’autres. Cet article les détaille concrètement.

Pourquoi la Catalogne attire les acheteurs francophones

La moitié des achats immobiliers réalisés par des Français en Espagne se concentre en Catalogne. La proximité géographique joue : Barcelone est à 3 heures de voiture de Toulouse, à moins de 2 heures de Perpignan.

La Catalogne n’est pas la région la moins chère d’Espagne. Ce que la Catalogne offre, c’est un écart de prix réel par rapport aux marchés français comparables. Un appartement vue mer sur la Costa Brava reste significativement moins cher qu’un équivalent sur la Côte d’Azur ou dans les stations balnéaires proches de la frontière.

La Catalogne est aussi la région d’Espagne qui réglemente le plus strictement certains usages immobiliers — location touristique, construction, rénovation. Ce que vous pouvez faire avec votre bien dépend directement du statut que vous lui attribuez.

Les trois statuts et ce qu’ils signifient en droit espagnol

La résidence principale (residencia habitual) est le logement dans lequel vous vivez de façon permanente, plus de 183 jours par an en Espagne. Ce seuil détermine votre statut fiscal : au-delà, vous devenez résident fiscal espagnol, soumis à l’IRPF sur l’ensemble de vos revenus mondiaux.

La résidence secondaire est un bien que vous occupez ponctuellement sans y établir votre résidence principale. Vous restez non-résident fiscal. L’administration espagnole considère que tout bien immobilier détenu par un non-résident génère un revenu fictif (imputación de rentas inmobiliarias), même s’il reste vide toute l’année. Ce revenu fictif est imposable via le formulaire 210, à 19 % pour les résidents de l’Union européenne, calculé sur 1,1 % de la valeur cadastrale du bien.

L’investissement locatif recouvre les biens achetés dans une logique de rendement — location longue durée, saisonnière, ou les deux selon les périodes. Le régime fiscal varie selon le type de location pratiqué, et la réglementation catalane encadre strictement la location touristique depuis 2023.

Ce que chaque statut implique fiscalement

Un non-résident propriétaire d’une résidence secondaire en Catalogne paie chaque année deux impôts récurrents : l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la taxe foncière espagnole) et l’impôt sur le revenu fictif via le formulaire 210. Pour un bien d’une valeur cadastrale de 150 000 €, la base imposable est de 1 650 € (1,1 %), soit environ 313 € d’impôt annuel pour un résident UE.

Si vous passez résident fiscal espagnol, vous sortez du régime non-résident et déclarez vos revenus via l’IRPF. Le barème est progressif, de 19 % à 47 % selon les tranches.

Pour la location saisonnière, les revenus locatifs perçus en Espagne par un non-résident sont imposés à 19 % sur les revenus nets après déduction des charges pour les résidents UE, et à 24 % sur les revenus bruts sans possibilité de déduire les charges pour les résidents hors UE. La déclaration se fait en Espagne, auprès de l’AEAT, via le formulaire 210. Depuis 2024, les non-résidents peuvent regrouper l’ensemble des revenus locatifs de l’année en une seule déclaration annuelle, déposée entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante. La déclaration trimestrielle reste possible mais n’est plus obligatoire pour les particuliers.

	Résidence principale	Résidence secondaire	Investissement locatif
Statut fiscal	Résident IRPF	Non-résident	Non-résident
Impôt bien vide	Aucun	19 % sur revenu fictif (1,1 % valeur cadastrale) — résidents UE	Idem si vide
Revenus locatifs	IRPF (barème progressif)	19 % nets des charges (UE) / 24 % brut sans déduction (hors UE)	19 % nets (UE) / 24 % brut (hors UE)
Déclaration	Annuelle	Formulaire 210 annuel	Formulaire 210 — trimestriel ou annuel groupé (janvier)
IBI	Oui	Oui	Oui

Les conditions d’un prêt immobilier en Espagne en tant que non-résident sont détaillées dans un article dédié.

La résidence secondaire qu’on loue ponctuellement

Le cas le plus fréquent : acheter un bien pour en profiter quelques semaines par an, et le louer le reste du temps pour couvrir les charges. En pratique, la Catalogne impose des conditions strictes.

Pour louer via Airbnb, Booking ou toute plateforme en ligne, même pour une seule semaine par an, deux autorisations sont obligatoires depuis juillet 2025 :

• la HUTG (Habitatge d’Ús Turístic de la Generalitat), la licence touristique catalane,
• le NRA (Número de Registro de Alquiler), le numéro d’enregistrement national.

Sans ces deux documents, aucune annonce ne peut être publiée légalement.

À ces deux autorisations s’ajoute une taxe spécifique à la Catalogne : l’Impost sobre Estancias en Establecimientos Turístics (IEET), la taxe de séjour. Elle s’applique uniquement lors de séjours réels et est collectée auprès des locataires par le propriétaire, qui la reverse ensuite à la Generalitat. Son montant varie selon le type d’hébergement et la commune. Ce n’est pas un impôt sur le revenu, mais un coût de gestion à intégrer dans le calcul de rentabilité.

Depuis novembre 2023, la Generalitat de Catalunya a durci les conditions d’obtention de nouvelles licences. Dans de nombreuses communes, le nombre de logements touristiques est plafonné à 10 pour 100 habitants. Des communes comme Platja d’Aro ou Barcelone atteignent ou dépassent déjà ce seuil.

Un point que peu d'acheteurs anticipent : certaines communes n'ont pas intégré la possibilité de délivrer des licences touristiques dans leur règlement d'urbanisme (POUM). Elles ne peuvent pas en accorder, quelle que soit la demande. Acheter un bien en pensant pouvoir le louer en saisonnière sans vérifier le statut de la commune au préalable est une erreur coûteuse.

Les amendes pour location sans licence en Catalogne peuvent atteindre 600 000 €. Les plateformes ont 48 heures pour retirer toute annonce sans NRA valide depuis les nouvelles règles en vigueur.

Changer de statut en cours de route

Passer de non-résident à résident fiscal espagnol implique de déclarer à l’AEAT votre changement de domicile fiscal, et de notifier également les autorités fiscales françaises. Les deux administrations doivent être informées.

Décider de mettre en location un bien initialement acheté comme résidence secondaire déclenche l’obligation d’obtenir la HUTG et le NRA avant toute mise en ligne. Si la commune est saturée ou ne délivre pas de licences, la location touristique sera impossible, quelle que soit la durée envisagée.

Mettre fin à la location touristique pour reprendre le bien en résidence secondaire ou principale ne génère pas de démarche particulière, mais les revenus locatifs perçus pendant la période de location restent imposables et doivent avoir été déclarés.

Points de vigilance

Un bien non loué génère une obligation fiscale annuelle en Espagne dès la première année de détention, au prorata des mois de propriété. Les frais d’achat en Catalogne sont une chose — les charges annuelles de détention en sont une autre, et elles s’appliquent dès le premier janvier suivant l’achat.

La valeur cadastrale (valor catastral) n’est pas la valeur de marché du bien. Elle est généralement inférieure, parfois de façon significative sur des biens anciens. C’est pourtant sur cette valeur que le revenu fictif est calculé. Elle figure sur l’avis d’IBI que la mairie envoie chaque année.

Louer ponctuellement sans licence ne présente pas moins de risque parce que c’est rare. Les contrôles sur les plateformes sont automatisés depuis juillet 2025 : tout bien sans NRA valide est signalé et l’annonce retirée sous 48 heures.

Changer de statut fiscal — passer résident espagnol — peut avoir des conséquences sur votre situation fiscale en France. Cette décision se prépare avec un conseiller fiscal avant d’être prise, pas après.

Vérifier le statut locatif d’un bien avant de l’acheter

Quand un bien vous intéresse et que vous envisagez de le louer ponctuellement, la question de la licence touristique ne se vérifie pas après la signature. Chez Key Iberia, c’est une vérification que nous faisons systématiquement dès qu’un bien retient votre attention : statut de la commune, disponibilité de licences, règlement d’urbanisme local — avant toute offre.

N’hésitez pas à nous contacter pour démarrer votre projet.

Sources officielles

• Agencia Tributaria (AEAT) — formulaire 210 et fiscalité non-résidents : aeat.es
• Generalitat de Catalunya — Registre de Turisme de Catalunya : empresaiocupacio.gencat.cat
• Banco de España — conditions de financement non-résidents : bde.es
• Ajuntament de Barcelona — PEUAT et licences touristiques : ajuntament.barcelona.cat