Financer un achat en Espagne quand on est non-résident
Vous habitez en France et vous voulez acheter un bien en Catalogne. En Catalogne, les biens intéressants partent vite. Cadrer son budget avant les premières visites sérieuses change la nature de toute la démarche.
Cet article explique comment fonctionne le financement d’un achat en Espagne quand on n’y habite pas, sans jargon financier, avec des chiffres concrets.
Ce que les banques espagnoles regardent pour un non-résident
Quand vous demandez un prêt immobilier à une banque espagnole, elle analyse deux choses : votre capacité à rembourser chaque mois, et la valeur du bien que vous achetez.
Sur le remboursement, la règle est simple. L’ensemble de vos mensualités de crédit, en France et en Espagne réunies, ne doit pas dépasser 30 à 35 % de vos revenus nets mensuels. Si vous gagnez 4 000 € nets par mois, vos remboursements totaux ne peuvent pas dépasser 1 200 à 1 400 € par mois.
Les banques espagnoles regardent aussi votre stabilité professionnelle. Un contrat à durée indéterminée est ce qu’elles préfèrent. Si vous êtes indépendant, elles demandent vos déclarations fiscales des deux à trois dernières années.
La durée du prêt est généralement limitée à 20 ou 25 ans pour un non-résident, contre 30 ans pour un résident. Et le prêt doit être entièrement remboursé avant vos 75 ans. Si vous avez 55 ans, la durée maximum sera de 20 ans.
Une banque espagnole finance un non-résident à hauteur de 60 à 70 % de la valeur du bien, contre 80 % pour un résident fiscal espagnol.
L’apport réel à prévoir : le calcul complet
Les banques espagnoles ne financent pas la totalité du prix d’achat pour un non-résident. Elles prêtent entre 60 et 70 % de la valeur du bien. Vous devez apporter le reste de votre poche — entre 30 et 40 % du prix.
Mais ce n’est pas tout. Les frais d’acquisition en Catalogne représentent entre 11 et 13 % du prix. La banque ne les finance pas non plus. Ces frais s’ajoutent à votre apport.
Un non-résident doit disposer d’environ 40 à 50 % du prix du bien en fonds propres pour financer un achat en Catalogne, apport et frais réunis.
- Voici ce que ça donne sur un bien à 300 000 € :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix du bien | 300 000 € |
| Prêt (70 %) | 210 000 € |
| Apport personnel (30 %) | 90 000 € |
| Frais d’acquisition (~13 %) | 39 000 € |
| Cash à mobiliser le jour J | 129 000 € |
La banque vérifiera aussi l’origine de cet argent. C’est une obligation légale liée à la prévention du blanchiment d’argent. Gardez les justificatifs de vos économies, d’une vente, d’une donation ou d’un héritage.
Les taux : fixe, variable ou mixte
Le taux d’intérêt, c’est le prix que vous payez à la banque pour vous avoir prêté de l’argent. Il existe trois formules.
- Le taux fixe : votre mensualité ne change jamais, du premier au dernier mois. Vous savez exactement ce que vous allez payer pendant toute la durée du prêt. Pour un non-résident en 2026, les taux fixes se situent entre 2,8 % et 3,5 % selon votre profil et la durée.
- Le taux variable : votre mensualité peut monter ou descendre. Elle est liée à un indice européen appelé l’Euribor, le prix de référence de l’argent en Europe, qui varie chaque mois. En janvier 2026, l’Euribor était à 2,27 %. La banque y ajoute sa propre marge, entre 1,5 % et 2,5 %. Si l’Euribor monte, vous payez plus. S’il baisse, vous payez moins.
- Le taux mixte : fixe les premières années (5 ou 10 ans selon les banques), puis variable ensuite. Une formule intermédiaire pour ceux qui veulent de la stabilité au départ sans s’engager sur un taux fixe sur toute la durée.
BON À SAVOIR
COMMENT RÉDUIRE VOTRE TAUX EN TANT QUE NON-RÉSIDENT
Les non-résidents paient une légère surprime par rapport aux résidents espagnols, généralement entre 0,3 et 0,7 points de plus. En revanche, si vous souscrivez des produits complémentaires avec la banque (assurance habitation, assurance vie), elle peut réduire votre taux de jusqu’à 1 point.
Comparer plusieurs banques et négocier ces conditions fait une différence réelle sur le coût total.
Emprunter en Espagne ou en France : lequel choisir
Vous avez le choix entre deux options. Elles ne fonctionnent pas de la même façon et ne conviennent pas aux mêmes situations.
Emprunter auprès d’une banque espagnole : la banque prend en garantie le bien que vous achetez en Espagne. Votre patrimoine en France n’est pas touché. Les délais sont rapides, un accord de principe en 7 à 10 jours. La contrainte : elle ne finance que 60 à 70 % du bien, et il faut un apport conséquent.
Emprunter auprès d’une banque française : une banque française ne peut pas prendre en garantie un bien situé à l’étranger. Elle demande donc une garantie sur un bien que vous possédez déjà en France. Si vous n’êtes pas propriétaire en France, cette option n’est pas accessible. L’avantage principal : vous arrivez en Espagne avec les fonds disponibles, dans la position d’un acheteur comptant. En Catalogne où les vendeurs ont le choix entre plusieurs offres, c’est un vrai atout pour négocier. La contrepartie : votre bien en France est mis en garantie, si vous ne remboursez pas, il est exposé. Le délai du dossier est aussi plus long, entre 4 et 8 semaines.
| Banque espagnole | Banque française | |
|---|---|---|
| Garantie sur | Le bien acheté en Espagne | Un bien existant en France |
| Financement possible | 60 à 70 % du bien | Potentiellement plus élevé |
| Délai accord de principe | 7 à 10 jours | 4 à 8 semaines |
| Patrimoine français | Intact | Mis en garantie |
| Position à l’achat | Acheteur avec prêt | Acheteur comptant |
| Condition | Apport suffisant | Être propriétaire en France |
La tasación : l’expertise qui peut changer votre budget
Avant de vous accorder un prêt, la banque espagnole fait évaluer le bien par un expert indépendant. Cette évaluation s’appelle la tasación. Elle coûte entre 250 et 600€, payés par l’acheteur, et elle est valable 6 mois.
La tasación détermine la valeur officielle du bien aux yeux de la banque. Et c’est là que beaucoup d’acheteurs ont une surprise désagréable.
Si l’expert évalue le bien à 280 000 € mais que vous l’achetez 300 000 €, la banque calcule son prêt sur 280 000 €. Vous devez combler les 20 000 € de différence de votre poche, en plus de l’apport prévu.
En pratique, vérifiez que le prix que vous avez négocié est cohérent avec les prix du marché dans le secteur. Un chasseur immobilier qui connaît le marché local peut vous aider à éviter ce décalage.
Deuxième point : si le bien présente des problèmes de conformité urbanistique (une extension sans permis, une terrasse non déclarée), la banque refuse le prêt. Les frais de tasación sont alors définitivement perdus. Vérifier la situation légale du bien avant de commander l’expertise évite ce scénario.
Vous avez le droit de choisir vous-même la société qui réalise la tasación, parmi celles homologuées par la Banque d’Espagne (Banco de España). La banque peut vous en proposer une, vous n’êtes pas obligé d’accepter.
Les arras : le contrat qui engage tout, sans filet de sécurité
En France, si votre prêt est refusé après la signature du compromis de vente, vous pouvez vous retirer sans perdre votre dépôt. Cette protection s’appelle la clause suspensive de prêt, et elle est automatique.
En Espagne, elle n’existe pas.
Le contrat qui engage les deux parties s’appelle le contrato de arras. Vous versez un acompte, généralement entre 5 et 10 % du prix. Si vous vous retirez pour quelque raison que ce soit, y compris parce que la banque vous a refusé le prêt, vous perdez cet acompte. Sur un bien à 300 000 €, c’est entre 15 000 et 30 000 € perdus.
Jamais signer des arras sans avoir un accord de principe de votre banque. Et si le financement est encore en cours, le délai entre la signature des arras et la signature définitive doit être d’au moins 60 jours.
En Catalogne, les vendeurs ont tendance à presser les acheteurs de signer vite. Un accord bancaire préalable vous met dans une position bien plus solide face à cette pression.
Les documents à préparer
Les banques espagnoles demandent des documents précis. Préparez-les en amont, un dossier incomplet ralentit tout, et les délais s’accumulent.
- Sur votre identité : passeport en cours de validité et NIE (votre numéro d’identification fiscal en Espagne, obligatoire pour tout achat).
- Sur vos revenus : 3 dernières fiches de paie si vous êtes salarié, ou déclarations fiscales des 2-3 dernières années si vous êtes indépendant. Ajoutez vos 2 derniers avis d’imposition, les relevés de compte des 6 derniers mois, et les justificatifs de l’origine de votre apport. Certaines banques demandent aussi un rapport de solvabilité de la Banque de France.
- Sur le bien : la nota simple du Registro de la Propiedad — un document qui résume la situation légale du bien (propriétaire, charges, hypothèques éventuelles). Si les arras sont déjà signés, joignez-les au dossier.
IMPORTANT
Les documents doivent être traduits et certifiés
Tous les documents en français doivent être traduits en espagnol par un traducteur assermenté reconnu par le Ministère espagnol des Affaires étrangères. Une traduction non certifiée est refusée systématiquement. Comptez une à deux semaines pour ces traductions.
Points de vigilance
Ne confondez pas apport et cash total à mobiliser. L’apport couvre la partie non financée du bien. Les frais d’acquisition s’y ajoutent et ne sont pas financés par la banque. Sur un achat à 300 000 €, vous devez avoir 129 000 € disponibles, pas 90 000 €.
La banque ne vérifie pas la légalité du bien pour vous. Elle vérifie que le bien vaut ce qu’elle va financer. Si un problème urbanistique est découvert lors de la tasación, le prêt est refusé et les frais d’expertise sont perdus.
Comparez plusieurs banques. Les conditions varient significativement d’un établissement à l’autre pour un même profil. CaixaBank (HolaBank) et Santander (Mundo) ont des offres spécifiques pour les non-résidents. Soumettre votre dossier à deux ou trois banques en parallèle est courant et recommandé.
Si vous empruntez en France, votre bien en France est mis en garantie. C’est un avantage à l’achat (statut acheteur comptant), mais un risque patrimonial à bien peser.
Ce qu’il faut retenir
Financer un achat en Espagne depuis la France est faisable, à condition d’avoir préparé son dossier et cadré son budget réel avant de s’engager. Le point le plus souvent sous-estimé : les frais d’acquisition ne sont pas financés par la banque, et ils s’ajoutent intégralement à l’apport. Sur un bien à 300 000 €, ce sont 129 000 € à mobiliser, pas 90 000 €.
Pour comprendre le détail de ces frais poste par poste, consultez l’article dédié aux frais d’achat en Catalogne. Et pour voir comment le financement s’articule dans le processus global, les étapes d’un achat immobilier en Catalogne de A à Z donnent une vue d’ensemble utile.
Si vous souhaitez faire le point sur votre situation avant de vous lancer, décrivez-nous votre projet nous pouvons vous orienter sur les options de financement adaptées à votre profil.
Sources officielles
- Banco de España — conditions de crédit et sociétés de tasación homologuées : bde.es
- Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario (LCI) — protection des emprunteurs en Espagne : boe.es
- Agència Tributària de Catalunya — frais d’acquisition : atc.gencat.cat
- Consejo General del Notariado : notariado.org