Location saisonnière en Espagne : la fin des licences touristiques en Catalogne

En Catalogne, la licence touristique a désormais une date péremption : novembre 2028. Cet article explique ce que prévoit exactement la réglementation catalane, ce qu’elle donne commune par commune, et ce qu’un acheteur francophone doit vérifier avant d’accepter un prix qui intègre une licence.

Ce que recouvre une licence touristique en Catalogne

En Catalogne, un logement loué à des touristes pour des séjours de moins de 31 jours doit être déclaré comme habitatge d’ús turístic (HUT). L’autorisation est communale. Elle est ensuite inscrite au Registre de Turisme de Catalunya, qui attribue au logement un numéro HUT. Le numéro reste attaché au logement. Quand celui-ci change de mains, l’acquéreur déclare le changement de titulaire auprès de la commune.

Depuis le 1er juillet 2025, ce numéro catalan ne suffit plus. Le Real Decreto 1312/2024 a créé un registre unique national des locations de courte durée, qui délivre un numéro d’enregistrement, le NRA (Número de Registro de Arrendamiento). Toute annonce publiée sur une plateforme doit l’afficher. Un propriétaire en Catalogne a donc besoin de deux numéros :

• le numéro HUT, délivré au niveau communal et inscrit au Registre de Turisme de Catalunya,
• le NRA, numéro d’enregistrement national obligatoire depuis le 1er juillet 2025.

La loi catalane du tourisme classe l’hébergement touristique clandestin parmi les infractions très graves, sanctionnées jusqu’à 600 000 €. Les plateformes, de leur côté, retirent les annonces dépourvues de numéro valide.

Ce que le décret catalan de novembre 2023 a changé

Le décret-loi 3/2023 du 7 novembre, publié au DOGC le 8 novembre 2023, a fait de la location touristique un usage soumis à licence urbanistique préalable dans 262 communes catalanes. Ce sont les communes où la pression sur le logement résidentiel est jugée forte qui sont le plus affectées : la quasi-totalité de la Costa Brava, Barcelone et sa couronne, une partie de la Costa Daurada.

Le texte fixe un plafond : 10 logements touristiques pour 100 habitants. Une commune qui dépasse ce seuil ne peut plus accorder de nouvelle licence. Les licences délivrées après le décret valent cinq ans et sont renouvelables, à condition que la commune reste sous le plafond.

Pour les logements déjà en activité, le décret ouvre un délai de cinq ans pour obtenir la licence urbanistique ou cesser l’activité. Ce délai arrive à terme en novembre 2028.

Cette échéance a été contestée deux fois, sans succès. Le Tribunal constitutionnel a rejeté le 13 mars 2025 le recours dirigé contre la décision de Barcelone de ne pas renouveler ses licences. Le 30 juin 2026, le Parlament de Catalunya a rejeté une proposition d’abrogation du décret. Pour un acheteur, la date de novembre 2028 se traite comme une échéance ferme.

le plafond en chiffre, commune par commune

La Catalogne comptait 105 543 logements enregistrés comme touristiques en février 2026. La concentration est très inégale : l’Alt et le Baix Empordà en totalisent à eux seuls plus de 17 000, pour une population hors saison sans commune mesure avec celle de Barcelone. Appliqué à ces territoires, le plafond de 10 pour 100 habitants impose des coupes que les chiffres rendent concrètes.

Commune	Logements touristiques recensés	Maximum autorisé par le plafond	Réduction à opérer
Pals	1 412	258	environ 82 %
El Port de la Selva	632	105	environ 83 %
L’Escala	2 430	1 220	environ 50 %
Calonge i Sant Antoni	environ le double du plafond	–	environ 50 %
Castell-Platja d’Aro	environ le double du plafond	–	environ 50 %
Barcelone	10 101	0 après novembre 2028	100 %

En juillet 2026, neuf communes de la Costa Brava – Begur, Calonge i Sant Antoni, Castell d’Aro, Castelló d’Empúries, El Port de la Selva, L’Escala, Llançà, Pals et Roses – ont signé un manifeste commun demandant la révision du plafond. Le nombre de logements à retirer du marché touristique dans ces neuf communes approche 17 700. La demande est sur la table. Le décret, lui, continue de s’appliquer.

ET Barcelone alors? zéro licence après novembre 2028

Barcelone applique la règle jusqu’à son terme. La ville compte 10 101 logements d’usage touristique autorisés, et aucune de ces licences ne sera renouvelée. Elles s’éteignent toutes en novembre 2028, et les logements repassent alors en usage résidentiel. La municipalité chiffre l’opération à l’équivalent d’une décennie de construction neuve.

La décision s’appuie sur le décret-loi catalan de 2023, qui rend la commune compétente pour accorder ou refuser la licence urbanistique. Barcelone dépasse largement le plafond de 10 pour 100 habitants. Elle avait d’ailleurs gelé l’octroi de nouvelles licences bien avant le décret, par son plan d’urbanisme touristique, le PEUAT. La mairie présente le délai de cinq ans comme la compensation accordée aux propriétaires.

Le recours déposé contre cette décision a été rejeté par le Tribunal constitutionnel le 13 mars 2025. La juridiction a considéré que la mesure respectait la protection de la propriété privée, l’égalité et la sécurité juridique.

Un élément bouge du côté européen. La Commission européenne travaille depuis janvier 2026 sur un texte qui encadrerait la façon dont une collectivité peut restreindre la location de courte durée et l’achat de résidences secondaires dans les zones sous tension, avec une exigence de proportionnalité et un réexamen périodique. Ce texte est encore en négociation et n’a pas force de loi. Il ne modifie aujourd’hui ni l’échéance de novembre 2028, ni la décision de Barcelone. C’est en revanche le seul développement susceptible de la faire évoluer, et il mérite d’être suivi.

En pratique, un acheteur qui vise Barcelone avec un projet de location courte durée n’a plus de scénario viable. Aucune licence nouvelle n’est délivrée, les licences existantes ont une date de fin, et la revente se fera sur un marché résidentiel. La location de longue durée reste ouverte, avec ses propres contraintes : Barcelone est classée en zone de marché résidentiel tendu, où le loyer est plafonné par l’indice de référence.

Pourquoi une licence existante n’est plus un actif transmissible

Un vendeur qui dispose d’une licence en cours la présente volontiers comme une valeur ajoutée, parfois chiffrée à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le raisonnement tenait avant novembre 2023. Dans les communes saturées, il ne tient plus.

Dans une commune qui dépasse déjà le plafond, la licence héritée du vendeur s’éteint à l’échéance de 2028 et ne sera pas remplacée, puisque la commune n’a aucune licence à délivrer. Un acheteur qui signe en 2026 n’achète que deux saisons d’exploitation.

Il existe aussi des communes où la question ne se pose même pas. Leur plan d’urbanisme, le POUM, ne prévoit pas l’usage touristique du logement. Elles ne peuvent délivrer aucune licence, quel que soit leur ratio.

Une survaleur de licence a par ailleurs un coût mécanique : elle augmente le prix déclaré à l’acte, et donc l’ITP. Les frais d’achat immobilier en Catalogne se calculent sur ce montant déclaré. La licence surévaluée coûte donc deux fois.

Une licence touristique valable en 2026 ne dit rien de ce qui sera possible en 2029. Avant d'accepter un prix qui l'intègre, trois questions se posent à la commune : combien de licences compte-t-elle aujourd'hui, où se situe son plafond, et que prévoit son POUM. Ces trois réponses valent plus que la mention « avec licence touristique » dans une annonce.

Points de vigilance

Quatre points prêtent à confusion.

• Une annonce qui mentionne une licence touristique ne prouve rien. Le numéro HUT doit être demandé, puis vérifié auprès du Registre de Turisme de Catalunya.
• Un historique de réservations sur une plateforme ne prouve pas la légalité de l’activité. Des logements ont été loués pendant des années sans autorisation.
• Le numéro HUT seul ne suffit plus depuis juillet 2025. Sans NRA, l’annonce est retirée par la plateforme.
• La licence ne se détache pas du logement pour être revendue à part. Elle ne vaut que tant que le bien peut la conserver.

Le statut que vous donnez au bien change aussi sa fiscalité annuelle : les écarts entre résidence secondaire et investissement locatif sont détaillés dans un article dédié.

Vérifier la situation locative d’un bien avant de faire une offre

Avant de vous engager, deux repères. Le premier : une licence touristique catalane a une date de fin, novembre 2028, et cette échéance a résisté à deux recours. Toute survaleur payée aujourd’hui s’amortit donc sur deux saisons. Le second : l’usage touristique dépend d’autorisations qui ne se recoupent pas, celle de la commune, celle du registre national, et depuis avril 2025 celle de la copropriété. En vérifier une seule ne dit rien des deux autres.

Ces vérifications ont leur place avant l’offre. Une fois le contrat d’arras signé, la marge de manœuvre devient faible. Elles supposent de lire le POUM de la commune, d’interroger son service d’urbanisme, de contrôler le numéro HUT au registre catalan, de consulter le procès-verbal de la dernière assemblée de copropriété, et de confronter ce que dit l’annonce aux chiffres du bien au cadastre et au registre de la propriété.

Chez Key Iberia, cette analyse fait partie de l’étude d’un bien dès qu’il retient votre attention : situation de la commune au regard du plafond, existence et validité de la licence, contenu du POUM, position de la copropriété. Quand le prix demandé intègre une licence, nous chiffrons ce qu’elle vaut réellement au regard de l’échéance de 2028.

N’hésitez pas à nous contacter pour démarrer votre projet.

Sources officielles

• Generalitat de Catalunya – Decret llei 3/2023, mesures urgentes sur le régime urbanistique des logements d’usage touristique : portaljuridic.gencat.cat
• Generalitat de Catalunya – Canal Empresa, nouvelle réglementation des HUT dans 262 communes : canalempresa.gencat.cat
• Generalitat de Catalunya – Registre de Turisme de Catalunya, habitatges d’ús turístic : empresa.gencat.cat
• BOE – Real Decreto 1312/2024 créant le Registro Único de Arrendamientos : boe.es
• Ajuntament de Barcelona – logements d’usage touristique : ajuntament.barcelona.cat
• Commission européenne – travaux en cours sur l’encadrement des locations de courte durée : transition-pathways.europa.eu